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东方6+1技巧:2019楼市不可能回避的真相,大家看破不说破

2019年01月14日 今日头条 我要评论 扫描到手机

东方6十1中奖规则 www.zq6b5.cn 2018,中国房地产的大戏已经落幕,总销售额预计突破14万亿,而GDP约91万亿,无疑依然是中国的巨无霸产业。

排名第一的碧桂园干到7000多亿,拉到“三百六十行”里,能抵大多数行业一年的产值,头部企业的马太效应进一步加剧。

数据依然耀眼,锣鼓照样喧天,鞭炮刷刷齐鸣,世间理应充满欢声笑语,可从广大地产人的脸上,分明看不到太多喜悦:

领导们刚刚包装好汇报数字,行政部在为年会预算和奖品精打细算,员工们盘算完年终奖沉默不语,还有人为可能降临的裁员战战兢兢……

辞旧迎新的大好日子,旧的不好辞,新的不好迎,心情可能还有些沉重。

<2018年中国房企销售金额前十排行榜>

作为2018年的房地产主战场,二线城市更像是一个缩影。

三年前,我曾在沿海某二线城市郊区有投资型住房一套,尚未办产证,刚刚过完2018年春节,各大中介疯狂打电话问卖不卖,价格好说,后期各种税费均可由卖家承担。

架不住连环夺命CALL,不几天,挂出去试试,结果头天挂出去,当晚有人要,次日电话谈妥,第三天就签合同,以至于现场拿到首付款,还处于恍惚状态。

还没清醒过来,不几月,房价继续狂飙,又涨了25%左右,只好暗自叹息。

然而,到了2018年底,市场却又急转直下。当初所卖掉的那个房子的小区二手房价格已降了不少,且是有价无市,市场基本没有成交,失望的心里又得到一点点补偿。

2018年楼市,给人的感觉就是:眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!

整个二线城市也多半如此,上半年风光无限,冲到H点,开发商、中介笑逐颜开。

下半年急速下坠,冻到冰点,众多拖到下半年开盘的项目后悔不迭,二手中介也开始吃上半年老本。

回头一看,2018年就像坐了一回过山车.给人一种“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!”的感觉。

那么2019年会不会好?

其实大家心里都没底。

新年伊始,央行不出预料地降准,终于给这个寒冷冬天带了一点温暖。

地产营销人跃跃欲试,试图借机再炒一把,可惜炒的还是剩饭,无非再次把降准与放水搞在一起,并重温历年悲极转乐的历史,忽略大经济环境的改变,忽略本次降准的背景、目的,炒着炒着自己都觉得没意思。

那么2019年到底会怎样?

我的观点很明确,中国房地产2019年大概率不会好过,地产人应抛除不切实际的幻想,准备过一段时间苦日子!

作为一个从地产营销外脑,投身到地产开发商,再跨到金融行业的实践观察派,在各大砖家、媒体,各种经济、投资、人口因素等老生常谈之外,我想谈几个自己切身的感受:

一、房地产属于资金密集型行业,需要钱堆出来。此前黄金二十年,下有老百姓旺盛的购买力和购买欲望作支撑,上有金融机构大量、便宜的资金作牵引,集万千宠爱于一身,想不火都难。

近年来,老百姓的钱袋子日益掏空,实体经济又身处困境期,加上大A股、P2P、各种币、各种贷的轮番洗劫,下游购买力数年之内难以恢复。

同时,自2017年开始,上游金融去杠杆、严监管,各金融机构扎紧钱袋子,短期之内难再有大量、便宜的资金供给。

最新听说不少百强房企年化利息15~16个点的资金都吃,更凸显融资难题。所以,上下游都吃紧,夹在中间的房地产没有异军突起的逻辑。

二、房地产属于大宗资产,全球大宗商品价格都在下降,那么中国房地产屹立不倒的依据在哪里?

随着18年底美股崩盘,正式转入熊市,全球唯一一大投资热点被掐灭,各大宗商品、海外房产、虚拟货币更是早就跌得透心凉,中国房地产能守住微跌就算不错。

三、中国经济增长逻辑正在发生改变,2018年中国第三产业占比超50%,经济增长的重点已经由生产力转化为服务力。

纵观近40年经济发展,前20年,首先解决的是“衣食”,故大型食品饮料企业、服饰企业风生水起。

2000年以后,重点解决的是“住行”,房地产企业、汽车企业、以高铁为代表的交通类型企业占据天时地利人和,一路狂奔。

目前,“住行”需求不再突出,从汽车销售0增长就可见一斑,中国正由“住行”消费向服务消费升级,人们渴望“买健康快乐和不油腻的品质美好生活”,“豪”宅、“豪”车作为油腻生活的典型符号,已经不是消费升级、经济增长的主流。

<数据来源:任泽平团队>

四、房地产属于为数不多的高度管控的非战略产业,房管、规划、土地、建设、工商、税务、城管、消防、人防、环?!徊婀芾?、轮番上阵,把开发商生生地搞成了“弱势群体”。

要论政府管控力,没有几个行业比对付房地产更有办法。

国家战略早已明确,制造业升级、科技驱动、环保先行,与遏制房价并驾齐驱,各级政府部门执行力又强于以往,房地产要靠边,好日子还轮不到大家。

五、2018年下半年,政府宣布去库存任务基本结束,并降低棚改货币化比例,推动房地产的最后一根稻草被收走。

还记得我曾经操盘过的某沿海二线城市郊区楼盘,区域市场容量小,外来务工人员收入低,消费力有限,因此2015年开盘前亚历山大。

当时,我们制定了低价入市策略,以亲民的楼市形象入市,并通过大范围出去拉客等营销手段,一路苦干实干,开盘也只是略微超出既定指标。

不久后,天上掉馅饼,当地迎来城镇大拆迁,政府以货币化补偿为主且出手阔绰,房价连连攀升,营销费用也因而一再压缩,因为——

只要在拆迁区域巡个展,在楼体挂几块巨幅,就实现持续旺销,最终收获政府、居民、开发商皆大欢喜的和谐局面。

时间来到2018年,当时战友们操盘新的郊区楼盘,本地客户已经安置完毕,没有了新的拆迁客,外来务工人员更加买不起,日子相当难过,只能感叹时运不济。

随着去库存、棚改周期结束,最后的稻草被烧成草木灰,下一根稻草在哪里,谁也不知道。

六、股市是未来预期值的直接体现,代表着精英阶层对各大行业的未来认同度。

2015年6月股市高点以来,房地产表现持续低迷,整体行业市盈率已处于低位,仅高于金融、钢铁等行业。

然而,金融、钢铁还能起起伏伏,唯独房地产一直处于下行状态,除少数龙头股票,大多数房地产股仍被按在地上不断摩擦,不知道何时才能翻身。

<房地产板块周K线图>

总结——

2019年,中国房地产市场向好的逻辑难以存在。但是,中国房地产何时又遵循过逻辑呢?毕竟——

这么多年来,中国房地产最大的逻辑,就是一向反逻辑。

自从脱离房地产行业以来,接触到了更多行业的我,才发现房地产行业其实还算良好,其它多数行业更是一地鸡毛。

2018年楼市已然逝去,我们见证了它的高潮、震荡与低潮,我们疯狂过、焦虑过、反思过,它真是中国楼市周期最完整、最戏剧化的一年。

所以,2019中国房地产其实向好也罢、向坏也罢,我们其实都不必疯狂、焦虑,调整好心态,迎接它就是了。

[责任编辑:卿]

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网友评论

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游客:匿名
实在不行就提前实施 合村并镇 又能疯狂十几年
2019-03-04
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游客:匿名
国家没别的出路了只能卖地,炒房,好嗨噢
2019-01-14
回复 1 0
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游客:匿名
跟没说一样
2019-01-14
回复 0 0
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